ما هو الرهن العقاري الدفع بالون؟ شرح القرض السكني عالي المخاطر
عند التسوق للحصول على قرض سكني، ستواجه العشرات من المنتجات المختلفة: قروض عقارية ثابتة لمدة 15 عامًا، وقروض عقارية ثابتة لمدة 30 عامًا، وقروض بأسعار فائدة قابلة للتعديل (ARMS)، وقروض بفائدة فقط.
ولكن هناك نوع واحد من الرهن العقاري يبدو جذابًا بشكل لا يصدق على السطح، ولكنه يحمل القدرة على تدمير حياتك المالية تمامًا إذا لم تكن مستعدًا: الرهن العقاري البالوني.
إليك كل ما تحتاج لمعرفته حول خيار التمويل عالي المخاطر هذا.
ما هو الرهن العقاري البالوني؟
الرهن العقاري البالوني هو قرض سكني قصير الأجل (عادة ما يستمر من 5 إلى 7 سنوات) يتصرف مثل قرض طويل الأجل حتى النهاية.
خلال أول 5 إلى 7 سنوات، يتم حساب دفعاتك الشهرية كما لو كان رهنًا عقاريًا قياسيًا لمدة 30 عامًا. وهذا يبقي القسط الشهري الشهري منخفضًا للغاية. (يمكنك معرفة شكل الدفعة القياسية لمدة 30 عامًا باستخدام حاسبة القسط الشهري لقرض السكن).
ومع ذلك، نظرًا لأن مدة القرض تنتهي فعليًا خلال 5 أو 7 سنوات، فإن هذه الدفعات الشهرية المنخفضة بالكاد تؤثر على الرصيد الأصلي. عندما تنتهي مدة القرض، يصبح كامل الرصيد المتبقي من المنزل مستحق السداد في يوم واحد. هذا المبلغ المقطوع الضخم هو "الدفعة البالونية".
مثال على الرياضيات
لنفترض أنك اشتريت منزلاً وحصلت على رهن عقاري بقيمة 300 ألف دولار بمعدل فائدة 6%. تبلغ مدة القرض 7 سنوات، ولكن يتم إطفاء الأقساط على مدى 30 عامًا.
- القسط الشهري المتساوي: 1,798 دولارًا (بأسعار معقولة جدًا!)
- ماذا يحدث في السنة السابعة: بعد 84 شهرًا من دفع 1,798 دولارًا أمريكيًا، تنتهي صلاحية القرض.
- الدفعة المستحقة: ستدين للبنك بشيك مقطوع واحد بقيمة 268,000 دولار أمريكي.
إذا لم يكن لديك 268000 دولار في حسابك الجاري في ذلك اليوم، فسيقوم البنك بحجز منزلك.
لماذا يأخذ الناس القروض العقارية البالونية؟
إذا كان خطر حبس الرهن مرتفعا جدا، فلماذا يشترك الناس في هذه؟
- House Flippers: المستثمرون العقاريون الذين يشترون المنازل المتهالكة، ويجددونها، ويبيعونها في غضون 12 إلى 18 شهرًا، يحبون الرهون العقارية البالونية. يحصلون على دفعة شهرية منخفضة للغاية بينما يقومون بإصلاح المنزل، ويقومون بسداد الرصيد البالوني باستخدام الأموال النقدية من البيع قبل فترة طويلة من الموعد النهائي المحدد بـ 7 سنوات.
- المشترون الانتقاليون: إذا كنت تعلم يقينًا أنه سيتم نقلك للعمل خلال 3 سنوات، فقد تحصل على قرض عقاري ضخم. تحصل على دفعة رخيصة، وتبيع المنزل قبل أن ينفجر البالون.
- ** الطامحون إلى "إعادة التمويل": ** يأخذ العديد من الأشخاص قرضًا عقاريًا ضخمًا بنية صارمة تتمثل في إعادة التمويل إلى رهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا في السنة الخامسة. ويستخدمون الدفعات الأولية المنخفضة لتوفير المال أو بناء درجة الائتمان الخاصة بهم.
المخاطر الهائلة
المجموعة الثالثة - الطامحون إلى إعادة التمويل - يلعبون لعبة الروليت المالية الخطيرة جدًا.
ماذا يحدث إذا فقدت وظيفتك في السنة الخامسة؟ تنخفض درجة الائتمان الخاصة بك، ولن يوافق أي بنك على طلب إعادة التمويل الخاص بك. ماذا يحدث إذا انهار سوق الإسكان وكانت قيمة منزلك أقل من المبلغ المستحق عليك وهو 268 ألف دولار؟ أنت "تحت الماء"، والبنوك لن تقوم بإعادة تمويل العقارات تحت الماء.
إذا لم تتمكن من إعادة التمويل ولا يمكنك بيع المنزل بما يكفي لتغطية البالون، فإنك تفقد المنزل.
الحكم
بالنسبة للعائلة المتوسطة التي تبحث عن إقامة دائمة، فإن الرهن العقاري البالوني يمثل ببساطة مخاطرة كبيرة. راحة البال التي تأتي مع الرهن العقاري القياسي ذو السعر الثابت لمدة 15 أو 30 عامًا تستحق دفع قسط شهري شهري أعلى قليلاً. اترك البالونات للزعانف المنزلية المحترفة.