كيفية حساب عائد الاستثمار الحقيقي على الاستثمارات العقارية
غالبًا ما يوصف الاستثمار العقاري بأنه الطريق النهائي للدخل السلبي والحرية المالية. تشتري منزلاً، وتؤجره، وتراقب تدفق الأموال.
ومع ذلك، يفشل العديد من المستثمرين المبتدئين لأنهم لا يعرفون كيفية تشغيل الأرقام بشكل صحيح. وهم يفترضون أنه إذا كان الإيجار أعلى من دفع الرهن العقاري، فإنهم يحققون ربحا كبيرا. وهذا تبسيط خطير.
لتحقيق النجاح في مجال العقارات، عليك أن تفهم كيفية حساب العائد الحقيقي على الاستثمار (ROI) والعائد النقدي على النقد. هذه هي الطريقة الاحترافية للقيام بالحسابات.
خطورة فخ "العائد الإجمالي".
غالبًا ما يستخدم المستثمرون الهواة العائد الإجمالي. يأخذون الإيجار السنوي ويقسمونه على سعر شراء المنزل.
- سعر المنزل: 200000 دولار
- الإيجار السنوي: 24000 دولار (2000 دولار شهريًا)
- إجمالي العائد: 12%
عائد 12% يبدو مذهلاً! لكن هذا الحساب يتجاهل تماما النفقات والتمويل والضرائب. إنه عديم الفائدة عمليا لاتخاذ القرار.
الخطوة 1: حساب صافي دخل التشغيل (NOI)
للعثور على الربح الحقيقي، يجب عليك أولاً حساب صافي دخل التشغيل (NOI). هذا هو إجمالي الدخل مطروحًا منه جميع نفقات التشغيل (ولكن مع تجاهل الرهن العقاري للحظة).
الدخل: 24000 دولار
** مصاريف التشغيل للخصم: **
- ضرائب الملكية: 3000 دولار
- التأمين: 1,200 دولار
- ** إدارة الممتلكات (عادة 8-10٪): ** 2400 دولار
- ** معدل الشغور (بافتراض 5٪ وقت فراغ): ** 1200 دولار
- ** الصيانة والإصلاحات (افترض 5٪): ** 1200 دولار
إجمالي النفقات: 9000 دولار صافي الدخل التشغيلي (NOI): 15000 دولار (24000 دولار - 9000 دولار)
وفجأة، لم يعد مبلغ 24000 دولار يبدو ضخمًا تمامًا.
الخطوة الثانية: عامل الرهن العقاري (التدفق النقدي)
إلا إذا اشتريت المنزل مقابل مبلغ نقدي خالص، فسيتعين عليك أن تدفع للبنك. هذا هو المكان الذي تصبح فيه EMI Calculator أفضل صديق لك.
لنفترض أنك قمت بدفع 20% مقدمًا (40 ألف دولار) وحصلت على رهن عقاري بقيمة 160 ألف دولار بفائدة 6.5% لمدة 30 عامًا.
- دفعة الرهن العقاري السنوية (أصل المبلغ والفائدة): ~ 12,144 دولارًا أمريكيًا
اطرح هذا من NOI الخاص بك:
- 15,000 دولار أمريكي (NOI) - 12,144 دولارًا أمريكيًا (الرهن العقاري) = 2,856 دولارًا أمريكيًا
التدفق النقدي السنوي الفعلي هو 2,856 دولارًا (أو 238 دولارًا شهريًا في جيبك).
الخطوة 3: حساب العائد النقدي على النقد
العائد النقدي على النقد هو المقياس المقدس للمستثمرين العقاريين. إنه يخبرك بالضبط بمدى صعوبة أموالك المستثمرة الفعلية في العمل لصالحك.
لحسابه، خذ التدفق النقدي السنوي الخاص بك وقم بتقسيمه على إجمالي النقد المستثمر (الدفعة الأولى + تكاليف الإغلاق + الإصلاحات الأولية).
لنفترض أن تكاليف الإغلاق كانت 5000 دولار، وبالتالي فإن إجمالي الأموال النقدية المستثمرة كان 45000 دولار.
- ** 2,856 دولارًا أمريكيًا (التدفق النقدي) / 45,000 دولارًا أمريكيًا (النقد المستثمر) = 6.34%**
العائد النقدي على النقد الخاص بك هو 6.34٪. هذا هو الرقم الذي يجب عليك مقارنته بسوق الأوراق المالية أو حسابات التوفير ذات العائد المرتفع لتقرر ما إذا كان العقار استثمارًا جيدًا!
الخطوة 4: الربح المخفي (المدفوعات الرئيسية والتقدير)
إذا كان العائد الذي يبلغ 6.3% يبدو منخفضًا بسبب متاعب التعامل مع المستأجرين، فتذكر الآليات الخفية للعقارات:
- السداد الرئيسي: كل شهر، يقوم المستأجر بسداد الرهن العقاري الخاص بك. على الرغم من أنك حصلت على 238 دولارًا فقط هذا الشهر، فقد انخفض دينك الفعلي للبنك ببضع مئات من الدولارات. يؤدي هذا إلى زيادة صافي ثروتك تلقائيًا.
- التقدير: تاريخيًا، ترتفع قيمة العقارات بنسبة 3-5% سنويًا. إن التقدير بنسبة 3٪ على منزل بقيمة 200000 دولار يعني 6000 دولار من الثروة التي تم إنشاؤها من لا شيء في العام الأول.
الخلاصة
المستثمر العقاري الناجح لا يخمن أبدًا. قبل تقديم عرض على عقار، قم دائمًا بحساب أمة الإسلام (NOI)، وتوقع أقساط الرهن العقاري الخاص بك بدقة، وتأكد من أن عائد النقد النقدي الخاص بك يبرر المخاطر.