بیلون ادائیگی رہن کیا ہے؟ ہائی رسک ہوم لون کی وضاحت کی گئی۔
ہوم لون کے لیے خریداری کرتے وقت، آپ کو درجنوں مختلف پروڈکٹس کا سامنا کرنا پڑے گا: 15 سالہ فکسڈ، 30 سال فکسڈ، ایڈجسٹ ایبل ریٹ مارگیجز (ARMs)، اور صرف سود والے قرضے۔
لیکن ایک قسم کا رہن ہے جو سطح پر ناقابل یقین حد تک دلکش لگتا ہے، پھر بھی اگر آپ تیار نہیں ہیں تو یہ آپ کی مالی زندگی کو بالکل تباہ کرنے کی صلاحیت رکھتا ہے: The Balloon Mortgage۔
یہاں وہ سب کچھ ہے جو آپ کو اس ہائی رسک فنانسنگ آپشن کے بارے میں جاننے کی ضرورت ہے۔
بیلون مارگیج کیا ہے؟
بیلون مارگیج ایک قلیل مدتی ہوم لون ہے (عام طور پر 5 سے 7 سال تک رہتا ہے) جو بالکل آخر تک ایک طویل مدتی قرض کی طرح برتاؤ کرتا ہے۔
ابتدائی 5 سے 7 سالوں کے دوران، آپ کی ماہانہ ادائیگیوں کا حساب گویا یہ ایک معیاری 30 سالہ رہن ہے۔ اس سے آپ کی ماہانہ EMI انتہائی کم رہتی ہے۔ (آپ ہمارے ہوم لون EMI کیلکولیٹر کا استعمال کرتے ہوئے دیکھ سکتے ہیں کہ 30 سالہ معیاری ادائیگی کیسی دکھتی ہے)۔
تاہم، چونکہ قرض کی مدت دراصل 5 یا 7 سالوں میں ختم ہو جاتی ہے، اس لیے وہ کم ماہانہ ادائیگیاں اصل توازن کو بمشکل ہی نقصان پہنچاتی ہیں۔ جب قرض کی مدت ختم ہو جاتی ہے، تو گھر کا سارا بقایا ایک ہی دن واجب الادا ہو جاتا ہے۔ یہ بہت بڑی رقم "بارہ ادائیگی" ہے۔
ریاضی کی ایک مثال
فرض کریں کہ آپ ایک گھر خریدتے ہیں اور 6% سود کی شرح پر $300,000 بیلون مارگیج لیتے ہیں۔ قرض کی مدت 7 سال ہے، لیکن ادائیگیوں کو 30 سالوں میں معاف کردیا جاتا ہے۔
- آپ کا ماہانہ EMI: $1,798 (بہت سستی!)
- سال 7 میں کیا ہوتا ہے: $1,798 ادا کرنے کے 84 ماہ بعد، قرض کی میعاد ختم ہوجاتی ہے۔
- غبارے کی ادائیگی کی واجب الادا رقم: آپ پر بینک کو $268,000 کا ایک یکمشت چیک واجب الادا ہوگا۔
اگر آپ کے پاس اس دن آپ کے چیکنگ اکاؤنٹ میں $268,000 نہیں ہیں، تو بینک آپ کے گھر کو بند کر دے گا۔
لوگ غبارہ گروی کیوں رکھتے ہیں؟
اگر فورکلوزر کا خطرہ اتنا زیادہ ہے تو لوگ ان کے لیے سائن اپ کیوں کرتے ہیں؟
- House Flippers: رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار جو ٹوٹے پھوٹے گھر خریدتے ہیں، ان کی تزئین و آرائش کرتے ہیں اور انہیں 12 سے 18 ماہ کے اندر بیچتے ہیں انہیں بیلون مارگیجز پسند ہیں۔ گھر کو ٹھیک کرتے وقت انہیں انتہائی کم ماہانہ ادائیگی ملتی ہے، اور وہ 7 سال کی آخری تاریخ سے بہت پہلے فروخت سے نقد رقم کا استعمال کرتے ہوئے بیلون بیلنس کی ادائیگی کرتے ہیں۔
- عبوری خریدار: اگر آپ کو ایک قطعی حقیقت معلوم ہے کہ آپ کو 3 سال میں کام کے لیے منتقل کردیا جائے گا، تو آپ بیلون رہن لے سکتے ہیں۔ آپ کو سستی ادائیگی ملتی ہے، اور آپ غبارہ پھٹنے سے پہلے گھر بیچ دیتے ہیں۔
- دی "ری فنانس" امید مند: بہت سے لوگ سال 5 میں معیاری 30 سالہ مقررہ رہن میں دوبارہ فنانسنگ کے سخت ارادے کے ساتھ بیلون مارگیج لیتے ہیں۔ وہ پیسے بچانے یا اپنا کریڈٹ سکور بنانے کے لیے کم ابتدائی ادائیگیوں کا استعمال کرتے ہیں۔
بڑے پیمانے پر خطرات
تیسرا گروپ — ری فنانس ہوپ فلز — مالیاتی رولیٹی کا ایک بہت ہی خطرناک کھیل کھیل رہے ہیں۔
اگر آپ سال 5 میں اپنی ملازمت کھو دیتے ہیں تو کیا ہوگا؟ آپ کا کریڈٹ سکور گر جاتا ہے، اور کوئی بھی بینک آپ کی ری فنانس کی درخواست کو منظور نہیں کرے گا۔ اگر ہاؤسنگ مارکیٹ کریش ہو جائے اور آپ کے گھر کی قیمت $268,000 سے کم ہو تو کیا ہوگا؟ آپ "پانی کے اندر" ہیں اور بینک پانی کے اندر جائیدادوں کی دوبارہ مالی اعانت نہیں کریں گے۔
اگر آپ ری فنانس نہیں کر سکتے اور آپ غبارے کو ڈھانپنے کے لیے گھر فروخت نہیں کر سکتے، تو آپ گھر سے محروم ہو جائیں گے۔
فیصلہ
مستقل رہائش کی تلاش میں رہنے والے اوسط خاندان کے لیے، ایک غبارہ رہن بہت خطرناک ہے۔ ذہنی سکون جو معیاری، مقررہ شرح 15 یا 30 سال کے رہن کے ساتھ آتا ہے وہ قدرے زیادہ ماہانہ EMI ادا کرنے کے قابل ہے۔ غبارے پیشہ ورانہ گھر کے فلیپرز پر چھوڑ دیں۔