Cómo calcular el retorno de la inversión real en inversiones inmobiliarias
La inversión inmobiliaria a menudo se promociona como el camino definitivo hacia los ingresos pasivos y la libertad financiera. Compras una casa, la alquilas y ves cómo llega el efectivo.
Sin embargo, muchos inversores principiantes fracasan porque no saben cómo calcular los números correctamente. Suponen que si el alquiler es superior al pago de la hipoteca, están obteniendo grandes beneficios. Se trata de una simplificación excesiva y peligrosa.
Para tener éxito en el sector inmobiliario, debe comprender cómo calcular el verdadero retorno de la inversión (ROI) y el retorno de efectivo sobre efectivo. Esta es la forma profesional de hacer los cálculos.
El peligro de la trampa del "rendimiento bruto"
Los inversores aficionados suelen utilizar el rendimiento bruto. Toman el alquiler anual y lo dividen por el precio de compra de la casa.
- Precio de la casa: $200,000
- Renta anual: $24,000 ($2,000/mes)
- Rendimiento bruto: 12%
¡Un rendimiento del 12% suena increíble! Pero este cálculo ignora por completo los gastos, la financiación y los impuestos. Es prácticamente inútil para la toma de decisiones.
Paso 1: Calcular el ingreso operativo neto (NOI)
Para encontrar su verdadera ganancia, primero debe calcular su ingreso operativo neto (NOI). Este es el ingreso total menos todos los gastos operativos (pero ignorando la hipoteca por un momento).
Ingresos: $24,000
Gastos operativos a deducir:
- Impuestos a la propiedad: $3,000
- Seguro: $1,200
- Administración de la propiedad (generalmente 8-10%): $2,400
- Tasa de vacantes (se supone un 5% de tiempo vacío): $1,200
- Mantenimiento y reparaciones (se supone 5%): $1,200
Gastos Totales: $9,000 Ingreso operativo neto (NOI): $15 000 ($24 000 - $9 000)
De repente, esos 24.000 dólares no parecen tan enormes.
Paso 2: Considere la hipoteca (flujo de caja)
A menos que haya comprado la casa con dinero en efectivo, tendrá que pagarle al banco. Aquí es donde una Calculadora EMI se convierte en tu mejor amiga.
Supongamos que usted hizo un pago inicial del 20 % ($40 000) y tomó una hipoteca de $160 000 al 6,5 % durante 30 años.
- Pago anual de la hipoteca (principal e intereses): ~$12,144
Resta esto de tu NOI:
- $15,000 (NOI) - $12,144 (Hipoteca) = $2,856
Su Flujo de Caja Anual real es $2,856 (o $238 por mes en su bolsillo).
Paso 3: Calcular la rentabilidad de efectivo sobre efectivo
El retorno de efectivo sobre efectivo es la métrica del santo grial para los inversores inmobiliarios. Le indica exactamente qué tan duro está trabajando para usted su efectivo real invertido.
Para calcularlo, tome su flujo de caja anual y divídalo por su efectivo total invertido (pago inicial + costos de cierre + reparaciones iniciales).
Digamos que los costos de cierre fueron $5,000, por lo que el efectivo total invertido fue $45,000.
- $2,856 (Flujo de Caja) / $45,000 (Efectivo Invertido) = 6.34%
Su rentabilidad Cash-on-Cash es del 6,34%. ¡Este es el número que debe comparar con el mercado de valores o con cuentas de ahorro de alto rendimiento para decidir si la propiedad es una buena inversión!
Paso 4: El beneficio oculto (recompensa y apreciación del principal)
Si una rentabilidad del 6,3% parece baja teniendo en cuenta la molestia de tratar con los inquilinos, recuerde los mecanismos ocultos de los bienes raíces:
- Pago del principal: Cada mes, su inquilino paga su hipoteca. Si bien solo se embolsó $238 este mes, su deuda real con el banco disminuyó en unos pocos cientos de dólares. Esto aumenta su patrimonio neto automáticamente.
- Apreciación: Históricamente, los bienes raíces se aprecian entre un 3% y un 5% anual. Una apreciación del 3% en una casa de 200.000 dólares equivale a 6.000 dólares de riqueza creada de la nada en el primer año.
Conclusión
Un inversor inmobiliario exitoso nunca adivina. Antes de hacer una oferta por una propiedad, calcule siempre el NOI, proyecte los pagos de su hipoteca con precisión y asegúrese de que su rendimiento de efectivo sobre efectivo justifique el riesgo.