Comment calculer le retour sur investissement réel des investissements immobiliers
L’investissement immobilier est souvent présenté comme la voie ultime vers un revenu passif et la liberté financière. Vous achetez une maison, la louez et regardez l’argent arriver.
Cependant, de nombreux investisseurs débutants échouent parce qu’ils ne savent pas comment gérer correctement les chiffres. Ils supposent que si le loyer est supérieur au versement hypothécaire, ils réalisent un gros profit. Il s’agit là d’une simplification excessive et dangereuse.
Pour réussir dans l'immobilier, vous devez comprendre comment calculer le véritable retour sur investissement (ROI) et le retour en espèces. Voici la manière professionnelle de faire le calcul.
Le danger du piège du « rendement brut »
Les investisseurs amateurs utilisent souvent le rendement brut. Ils prennent le loyer annuel et le divisent par le prix d'achat de la maison.
- Prix de la maison : 200 000 $
- Loyer annuel : 24 000 $ (2 000 $/mois)
- Rendement brut : 12 %
Un rendement de 12 % semble incroyable ! Mais ce calcul ignore complètement les dépenses, le financement et les taxes. C’est pratiquement inutile pour la prise de décision.
Étape 1 : Calculer le résultat opérationnel net (NOI)
Pour trouver votre véritable profit, vous devez d’abord calculer votre bénéfice net d’exploitation (NOI). Il s’agit du revenu total moins toutes les dépenses de fonctionnement (mais en ignorant l’hypothèque pour un instant).
Revenu : 24 000 $
Dépenses de fonctionnement à déduire :
- Taxes foncières : 3 000 $
- Assurance : 1 200 $
- Gestion immobilière (généralement 8 à 10 %) : 2 400 $
- Taux d'inoccupation (en supposant 5 % de temps vide) : 1 200 $
- Entretien et réparations (en supposant 5 %) : 1 200 $
Dépenses totales : 9 000 $ Bénéfice d'exploitation net (NOI) : 15 000 $ (24 000 $ - 9 000 $)
Soudainement, ces 24 000 $ ne semblent plus aussi énormes.
Étape 2 : Tenir compte de l'hypothèque (flux de trésorerie)
À moins que vous n’ayez acheté la maison en espèces, vous devez payer à la banque. C'est là qu'un EMI Calculator devient votre meilleur ami.
Supposons que vous ayez mis une mise de fonds de 20 % (40 000 $) et contracté un prêt hypothécaire de 160 000 $ à 6,5 % sur 30 ans.
- Paiement hypothécaire annuel (capital et intérêts) : ~ 12 144 $
Soustrayez ceci de votre NOI :
- 15 000 $ (NOI) - 12 144 $ (hypothèque) = 2 856 $
Votre flux de trésorerie annuel réel est de 2 856 $ (ou 238 $ par mois dans votre poche).
Étape 3 : Calculer le rendement en espèces
Le rendement cash-on-cash est la mesure du Saint Graal pour les investisseurs immobiliers. Il vous indique exactement à quel point votre argent réel investi travaille pour vous.
Pour le calculer, prenez votre flux de trésorerie annuel et divisez-le par votre trésorerie totale investie (acompte + frais de clôture + réparations initiales).
Disons que les frais de clôture s'élèvent à 5 000 $, votre investissement total en espèces s'élève donc à 45 000 $.
- 2 856 $ (flux de trésorerie) / 45 000 $ (liquidités investies) = 6,34 %
Votre rendement Cash-on-Cash est de 6,34 %. C’est le chiffre que vous devez comparer à la bourse ou aux comptes d’épargne à haut rendement pour décider si la propriété est un bon investissement !
Étape 4 : Le profit caché (remboursement principal et appréciation)
Si un rendement de 6,3 % semble faible en raison des tracas liés aux relations avec les locataires, rappelez-vous les mécanismes cachés de l'immobilier :
- Remboursement du capital : Chaque mois, votre locataire rembourse votre prêt hypothécaire. Alors que vous n’avez empoché que 238 $ ce mois-ci, votre dette réelle envers la banque a diminué de quelques centaines de dollars. Cela augmente automatiquement votre valeur nette.
- Appréciation : Historiquement, l'immobilier s'apprécie de 3 à 5 % par an. Une appréciation de 3 % sur une maison de 200 000 $ représente une richesse de 6 000 $ créée à partir de rien au cours de la première année.
###Conclusion
Un investisseur immobilier qui réussit ne devine jamais. Avant de faire une offre sur une propriété, calculez toujours le NOI, projetez avec précision vos versements hypothécaires et assurez-vous que votre rendement cash-on-cash justifie le risque.