কিভাবে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগে রিয়েল ROI গণনা করা যায়

Reviewed by Financial Expert Team•Last updated Apr 5, 2024

This article is written and fact-checked by our in-house team using current Indian banking, tax, and regulatory guidelines.

রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকে প্রায়শই প্যাসিভ আয় এবং আর্থিক স্বাধীনতার চূড়ান্ত পথ হিসাবে বিবেচনা করা হয়। আপনি একটি বাড়ি কিনুন, এটি ভাড়া নিন এবং নগদ রোল ইন দেখুন।

যাইহোক, অনেক শিক্ষানবিশ বিনিয়োগকারী ব্যর্থ হন কারণ তারা জানেন না কিভাবে সঠিকভাবে সংখ্যা চালাতে হয়। তারা ধরে নেয় বন্ধকী পরিশোধের চেয়ে ভাড়া বেশি হলে তারা দারুণ মুনাফা করছে। এটি একটি বিপজ্জনক অতি সরলীকরণ।

রিয়েল এস্টেটে সফল হওয়ার জন্য, আপনাকে বুঝতে হবে কিভাবে বিনিয়োগের সত্যিকারের রিটার্ন (ROI) এবং নগদ-অন-ক্যাশ রিটার্ন গণনা করতে হয়। এখানে গণিত করার পেশাদার উপায়।

"গ্রস ইল্ড" ফাঁদের বিপদ

অপেশাদার বিনিয়োগকারীরা প্রায়ই গ্রস ইল্ড ব্যবহার করে। তারা বার্ষিক ভাড়া নেয় এবং বাড়ির ক্রয়মূল্য দিয়ে ভাগ করে নেয়।

  • বাড়ির দাম: $200,000
  • বার্ষিক ভাড়া: $24,000 ($2,000/মাস) *** মোট ফলন:** 12%

একটি 12% রিটার্ন আশ্চর্যজনক শোনাচ্ছে! কিন্তু এই হিসাব সম্পূর্ণরূপে ব্যয়, অর্থায়ন এবং কর উপেক্ষা করে। এটি সিদ্ধান্ত গ্রহণের জন্য কার্যত অকেজো।

ধাপ 1: নেট অপারেটিং আয় (NOI) গণনা করুন

আপনার প্রকৃত লাভ খুঁজে পেতে, আপনাকে প্রথমে আপনার নেট অপারেটিং আয় (NOI) গণনা করতে হবে। এটি হল মোট আয় বিয়োগ সব অপারেটিং খরচ (কিন্তু এক মুহূর্তের জন্য বন্ধকী উপেক্ষা)।

আয়: $24,000

অপারেটিং খরচ কাটতে হবে:

  • সম্পত্তি কর: $3,000 *বীমা: $1,200
  • সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা (সাধারণত 8-10%): $2,400
  • খালির হার (5% খালি সময় ধরে নিন): $1,200
  • রক্ষণাবেক্ষণ ও মেরামত (অনুমান 5%): $1,200

মোট খরচ: $9,000 নিট অপারেটিং আয় (NOI): $15,000 ($24,000 - $9,000)

হঠাৎ করে, সেই 24,000 ডলারটি এতটা বিশাল মনে হচ্ছে না।

ধাপ 2: বন্ধকীতে ফ্যাক্টর (নগদ প্রবাহ)

আপনি বিশুদ্ধ নগদ জন্য বাড়ি না কিনলে, আপনাকে ব্যাঙ্ক দিতে হবে। এখানেই একটি EMI ক্যালকুলেটর আপনার সেরা বন্ধু হয়ে ওঠে।

ধরুন আপনি 20% কমিয়েছেন ($40,000) এবং 30 বছরের জন্য 6.5% এ $160,000 বন্ধক নিয়েছেন।

  • বার্ষিক মর্টগেজ পেমেন্ট (মূল্য ও সুদ): ~$12,144

আপনার NOI থেকে এটি বিয়োগ করুন:

  • $15,000 (NOI) - $12,144 (বন্ধক) = $2,856

আপনার প্রকৃত বার্ষিক নগদ প্রবাহ হল $2,856 (বা আপনার পকেটে প্রতি মাসে $238)।

ধাপ 3: ক্যাশ-অন-ক্যাশ রিটার্ন গণনা করুন

ক্যাশ-অন-ক্যাশ রিটার্ন হল রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের জন্য পবিত্র গ্রেইল মেট্রিক। এটি আপনাকে বলে যে আপনার প্রকৃত বিনিয়োগকৃত নগদ আপনার জন্য কতটা কঠিন কাজ করছে।

এটি গণনা করতে, আপনার বার্ষিক নগদ প্রবাহ নিন এবং এটিকে আপনার বিনিয়োগকৃত মোট নগদ (ডাউন পেমেন্ট + ক্লোজিং কস্ট + প্রাথমিক মেরামত) দ্বারা ভাগ করুন।

ধরা যাক ক্লোজিং খরচ ছিল $5,000, তাই আপনার বিনিয়োগ করা মোট নগদ $45,000 ছিল।

  • $2,856 (নগদ প্রবাহ) / $45,000 (নগদ বিনিয়োগ) = 6.34%

আপনার ক্যাশ-অন-ক্যাশ রিটার্ন হল 6.34%। সম্পত্তিটি একটি ভাল বিনিয়োগ কিনা তা নির্ধারণ করতে আপনাকে শেয়ার বাজার বা উচ্চ-ফলন সঞ্চয় অ্যাকাউন্টের সাথে তুলনা করতে হবে এই সংখ্যাটি!

ধাপ 4: লুকানো লাভ (প্রধান পেডাউন এবং প্রশংসা)

ভাড়াটেদের সাথে ডিল করার ঝামেলার জন্য যদি 6.3% রিটার্ন কম মনে হয়, তাহলে রিয়েল এস্টেটের লুকানো মেকানিক্স মনে রাখবেন:

  1. প্রিন্সিপাল পেডাউন: প্রতি মাসে, আপনার ভাড়াটিয়া আপনার বন্ধকী পরিশোধ করছেন। যদিও আপনি এই মাসে মাত্র $238 পকেট করেছেন, ব্যাঙ্কের কাছে আপনার প্রকৃত ঋণ কয়েকশ ডলার কমেছে। এটি স্বয়ংক্রিয়ভাবে আপনার নেট মূল্য বৃদ্ধি করে।
  2. প্রশংসা: ঐতিহাসিকভাবে, রিয়েল এস্টেট বছরে ৩-৫% হারে মূল্যায়ন করে। একটি $200,000 বাড়ির একটি 3% কৃতজ্ঞতা হল $6,000 সম্পদ যা এক বছরে পাতলা বাতাস থেকে তৈরি হয়েছে৷

উপসংহার

একজন সফল রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী কখনই অনুমান করেন না। একটি সম্পত্তির উপর একটি অফার করার আগে, সর্বদা NOI গণনা করুন, আপনার বন্ধকী অর্থ প্রদানগুলি সুনির্দিষ্টভাবে প্রজেক্ট করুন এবং নিশ্চিত করুন যে আপনার নগদ-অন-নগদ রিটার্ন ঝুঁকিকে সমর্থন করে৷